Análise

Regular o prezo do alugueiro

O arquitecto urbanista Iago Lestegás prosegue o ciclo de análises de 'Nós Diario'.
Só 7% das persoas que residen en municipios de menos de 50.000 habitantes viven de alugueiro. (Foto: Nós Diario)
photo_camera Só 7% das persoas que residen en municipios de menos de 50.000 habitantes viven de alugueiro. (Foto: Nós Diario)

Segundo o Instituto Galego de Vivenda e Solo (IGVS), entre 2015 e 2022 o prezo medio do alugueiro en Galiza medrou un 30%, subindo de 363€ a 472€. Dos sete concellos máis poboados, a renda media supera hoxe os 500€ na Coruña (572€), Vigo (556€), Pontevedra (532€) e Compostela (514€). Segundo os resultados da Enquisa Estrutural a Fogares realizada en 2020 polo Instituto Galego de Estatística (IGE), os gastos totais da vivenda supoñen "unha carga pesada" para o 54% dos inquilinos.

O informe O alugueiro residencial en Galicia, publicado polo IGVS en 2018, destaca que un asalariado menor de 35 anos non pode asumir o custo medio do alugueiro. Sobre a relación entre vivenda e emancipación, o propio IGVS publicou en 2020 un estudo que sinala que a metade das persoas de entre 25 e 34 anos que viven na casa dos pais traballan todo o ano, e suxire que o alto índice de temporalidade e parcialidade dos empregos da mocidade dificulta a súa independencia.

O preámbulo do Real Decreto-lei de medidas urxentes en materia de vivenda e alugueiro aprobado en marzo de 2019 afirma que a reforma liberalizadora de 2013 incrementou a vulnerabilidade dos inquilinos e destaca a contribución do alugueiro turístico á escalada das rendas. Ademais, recoñece o fracaso dunha política que durante décadas se centrou na produción de vivenda protexida en propiedade e renunciou a crear un parque público en alugueiro que si existe noutros lugares de Europa onde a construción do Estado do Benestar non desatendeu o dereito a unha morada digna.

Nos Países Baixos hai 17,6 millóns de habitantes e 3 millóns de vivendas en alugueiro. O 75% delas pertencen a máis de 400 entidades sen ánimo de lucro chamadas woningcorporaties, que as arrendan a prezos limitados polo goberno. Segundo Eurostat, un de cada catro fogares neerlandeses aluga a súa vivenda por baixo do valor de mercado.

Os inquilinos son minoría no noso país e esta pode ser unha das razóns polas que as súas necesidades non están no centro dunha política de vivenda

Os resultados da última Enquisa Estrutural a Fogares mostran que só o 15% dos fogares galegos viven de alugueiro, aínda que a porcentaxe varía en función do poder adquisitivo: o 21% dos fogares con ingresos mensuais inferiores a 1.000€ son arrendatarios, mentres na franxa de máis de 2.000€ a porcentaxe é do 10%. O peso da poboación inquilina tamén varía co grao de urbanización: o 24% dos fogares que residen en municipios de máis de 50.000 habitantes viven de alugueiro, mentres nos de menos de 10.000 a porcentaxe non acada o 7%. Esta é, ademais, a forma de tenza maioritaria entre os fogares máis novos: o 54% dos formados só por menores de 35 anos alugan a súa vivenda.

Os inquilinos son minoría no noso país e esta pode ser unha das razóns polas que as súas necesidades non están no centro dunha política de vivenda que promove o endebedamento hipotecario e encomenda ao mercado a materialización do dereito a unha morada digna. O consenso sobre a necesidade de regular o prezo da enerxía —todos somos consumidores— contrasta coa resistencia que enfrontan as iniciativas para facer o mesmo co do alugueiro.

Control do arrendamento

Os subsidios aos inquilinos deben ir acompañados de medidas de control do prezo do alugueiro para non se converteren nunha mera transferencia de recursos públicos aos petos dos caseiros. Moitas cidades e rexións do mundo teñen marcos normativos que regulan o arrendamento para garantir a estabilidade e seguridade da poboación inquilina. Case a metade das vivendas de alugueiro da cidade de Nova York teñen prezos regulados a través dos programas estatais de rent control ou rent stabilization, ambos con longa traxectoria.

En Berlín —onde tres de cada catro fogares son arrendatarios— implantouse en 2015 o  Mietpreisbremse ou freo do alugueiro, un programa federal que fixa un valor medio por metro cadrado en zonas tensionadas e prohibe aos propietarios superalo máis dun 10%. En 2020 o estado berlinés deu un paso máis e aprobou o Mietendeckel ou conxelación de rendas, que reduciu decontado os alugueiros entre un 7% e un 11%. Así e todo, en ausencia de medidas complementarias que garantisen a oferta, provocou unha transferencia de inmobles ao mercado de compravenda ata que foi anulado nos tribunais en 2021 por unha cuestión competencial.

Os controis de renda teñen moitos detractores, que adoitan invocar o fracaso de vellas e ríxidas normas moi diferentes dos mecanismos actuais. Cando está ben deseñada e ten vocación de permanencia, a regulación do prezo do alugueiro funciona, aínda que debe integrarse nunha estratexia ampla para avanzar na desmercantilización dunha parte significativa do parque residencial.

comentarios