Carmen Núñez, axente inmobiliaria
Acceder a unha vivenda en alugueiro en Galicia e en toda España converteuse nos últimos anos nunha auténtica proba de forza para miles de familias e para moitos mozos e mozas. Os cambios nos modos de vida e a dificultade para comprar unha vivenda levaron a que o mercado de alugueiro leve tempo centrando un interese e unha demanda crecentes. Hai problemas para poder acceder a unha vivenda en arrendamento e ante isto, o Goberno español fixou o pasado 15 de marzo o Índice de Referencia para regular os prezos do alugueiro, en base á Lei de Vivenda que entrou en vigor o pasado 26 de maio de 2023. Unha iniciativa que se presenta con boas intencións, non o dubido, pero cuxos resultados probablemente non sexan os esperados e desexados. A intervención do Estado no mercado da vivenda non solucionará o problema do seu prezo e do acceso á mesma, tal e como demostran políticas e medidas dese tipo que se adoptaron en diferentes países europeos en anos pasados e que non funcionaron.
A pesar do que establece o artigo 47 da nosa Constitución, que obriga os poderes públicos a orientar as políticas económicas e, en materia de vivenda, a facilitar o acceso aos cidadáns, o certo é que desde o ano 1978 non existiu ningún tipo de planificación seria nas políticas de vivenda por parte da Administración Central e da maioría das comunidades autónomas. En consecuencia, temos un problema de acceso á vivenda, especialmente entre os mozos e as persoas máis vulnerables en termos económicos. Pero intentar limitar o prezo non vai resolver a situación.
Como xa se veu noutros países, a intervención non funciona. As consecuencias serán, entre outras, a redución da oferta de alugueiro
Como xa se demostrou noutras cidades europeas, esta regulación reduce a oferta xa que supón un golpe á seguridade xurídica dos operadores do mercado, a ampla maioría deles particulares e familias, o que afectará os investimentos futuros no parque de vivenda. En lugar de garantir prezos alcanzables para as familias máis vulnerables, está a propiciar que os prezos se disparen ata chegar ao custo máximo posible por lei.
As consecuencias serán que os pisos en alugueiro de prezo próximo ao máximo baixarán un pouco, sobre todo se son de multipropietarios cunha carteira variada. Pola súa parte, os pisos en alugueiro por baixo do máximo subirán de maneira considerable. Os particulares con un ou dous pisos en alugueiro tentarán alcanzar o prezo máximo e ese vai ser o que fixen. E é que os propietarios que sintan que están a perder diñeiro polo alugueiro, pasarán a vender os seus inmobles. Estamos ante a pescada que morde a cola, porque quen opta por alugar é, en moitas ocasións, porque non pode comprar.
Ademais, é probable que ante a redución da oferta de alugueiro e a redución da rendibilidade, o propietario volverase máis selectivo á hora de escoller aos seus inquilinos, apostando por perfís máis solventes e con maiores garantías.
Unha intervención no mercado do arrendamento implicará esa redución da oferta de vivendas en alugueiro, tamén unha paralización de novas construcións dirixidas a ese mercado de arrendamento, retirada e reserva das mellores vivendas que son substituídas por peores esperando mellores tempos, de maneira que as que ofrecían a menor prezo sóbense ao máximo posible porque haberá demanda.
O que deberían facer as Administracións é aumentar o parque público de vivenda con destino a alugueiro, que é a vivenda de protección que máis se demanda actualmente en Galicia e España, coa fin de multiplicar o número de vivendas ata situarse na mesma liña que os países da nosa contorna.
Alberto Castro, arquitecto e historiador
Claro que hai que intervir o mercado da vivenda, pero iso non chega, hai tamén que poñer en mar-cha un proceso de desmercantilización da vivenda como tal, un proceso para que a vivenda deixe de ser un ben de consumo e pase ser o que é, un dereito, un ben de primeira necesidade. Desde a década pasada estamos a ver un constante incremento de demanda de vivenda en alugueiro. Hai dez anos, o que ata entón fora unha gran crise hipotecaria trasladouse ao alugueiro, cunha escalada continuada e imparable dos prezos. O problema da vivenda xa non só afectaba aqueles sectores máis desposuídos ou precarios, senón tamén a amplas capas sociais.
Este proceso está a facer practicamente imposible o acceso a unha vivenda digna a boa parte dos fogares con ingresos que antes os situaban nesa autodenominada clase media. A Enquisa de Orzamentos Familiares de 2022 sinala que as galegas e galegos destinaban máis de 30% do seu salario ao pagamento do arrendamento da vivenda. No conxunto do Estado, máis dun millón de fogares que viven en alugueiro destinan máis do 40% dos seus ingresos ao pago da vivenda e subministracións, co que a súa situación é altamente incerta.
O problema da vivenda xa non afecta só os máis desposuídos, é un problema social. Intervense, en diferente modo, en Alemaña, Holanda ou Suecia
Ano tras ano aumentan os demandantes dun ben, a vivenda, que se atopa cunha rixidez dobre. Por un lado, a escasa oferta do parque público de vivenda e o por outro un alugueiro privado cada vez menor. A Federación Galega de Empresas Inmobiliarias publica periodicamente informes que cuantifican o parque de vivenda dispoñible para o seu alugueiro. E toda Galicia o número de inmobles que poden ser alugados é de menos de 2.800. Os demandantes rexistrados na Xunta multiplican por 4 ese número.
Para entender esta situación non debemos perder de vista as vivendas de uso turístico. Segundo o rexistro obrigatorio creado pola Xunta para permitir esta actividade económica, funcionan ao redor de 22.000 destes establecementos, 16.000 máis dos existentes hai cinco anos.
Por iso fai falta que o poder público tome cartas no asunto. Para camiñar cara a un equilibrio razoable entre custo da vivenda e ingresos dos fogares. Para que a vivenda non acabe afogando as persoas, a vida, a economía, hai que recorrer a medidas inmediatas de control.
Debemos asumir que destinar máis do 30% dos ingresos ao alugueiro e gastos asociados non é aceptable, e que isto é motivo para regular os prezos. Hai que penalizar os pisos baleiros, hai que cortar coas bonificacións, axudas e beneficios fiscais a rendistas, hai que facer algo coas propiedades da Sareb, máis alá de discursos e de promesas que non acaban de concretarse nin cumprirse mentres pasan os meses. Intervir no mercado da vivenda é algo que se fai noutros países europeos. En Holanda, por exemplo, existe unha regulación de prezos desde o Estado e en Suecia o Goberno é árbitro nun proceso de negociación entre asociacións de inquilinos e propietario. En Alemaña, os contratos de arrendamento son, polo xeral, indefinidos, e en teoría non están permitidas as subas abusivas.
A publicación no BOE do índice de prezos do alugueiro é un paso importante, pero non suficiente. Non se debe de perder de vista que a declaración de zona de mercado tensionado, así como a aplicación do índice e, por tanto, a regulación de prezos, só se aplicará alí onde o soliciten as comunidades. Temos un exemplo aquí en Galicia, onde o presidente da Xunta, Alfonso Rueda, xa anunciou que de oficio o seu Goberno non ía declarar tensionada ningunha zona, a pesar de que en cidades como A Coruña, Santiago de Compostela ou Vigo esta os alugueiros en aumento constante fai parte do seu día a día.
