De volta coa vivenda

Din que o ser humano é o único animal que é capaz de tropezar dúas veces coa mesma pedra ou, o que vén sendo o mesmo, repetir de xeito indefinido o mesmo erro unha e outra vez, a pesar de que sufra as consecuencias negativas das malas decisións. Despois da burbulla inmobiliaria coa que estreamos o século XXI en boa parte do mundo occidental, alimentada pola avaricia e falta de control dun sector financeiro desbocado, a Gran Recesión parecía ter posto a todo o mundo no seu sitio. As familias semella que aprenderan que o investimento en vivenda precisa dunha análise calmada, afastada das presas e da precipitación, porque é o gasto máis importante que terán que afrontar ao longo da súa vida. O sector financeiro aprendeu que a borracheira de crédito ten unha resaca moi longa e dolorosa, especialmente cando as condicións de risco nas que se conceden os préstamos hipotecarios son perigosas, en termos de capacidade de devolución da débeda (préstamos de contía elevada a persoas cunha certa probabilidade de perder o traballo e consecuentemente a capacidade de devolver o debido). Finalmente, o sector público debera ter entendido que a regulación, pero sobre todo a supervisión, do sector financeiro non son un ataque ás bases do funcionamento do capitalismo, senón unha condición indispensable para garantir que o sector fai o que se supón que ten que facer, canalizar as necesidades e capacidades de financiamento do sector privado na economía. Burbulla inmobiliaria Asistimos na actualidade a unha nova burbulla, no mesmo sector, cos mesmos axentes implicados e con consecuencias dramáticas, en moitos casos. Como é ben coñecido, os prezos da vivenda escalan a un ritmo moi elevado, en practicamente todo o territorio do Estado (aínda que non é un fenómeno exclusivamente nacional, noutros países de Europa a subida dos prezos é similar, ou maior, á española), dificultando o acceso (unha vez máis) aos colectivos máis desfavorecidos: aqueles que teñen unha posición máis precaria no mercado laboral (inmigrantes, poboación nova, persoas con baixos salarios etc). Asistimos a unha nova burbulla, no mesmo sector, cos mesmos axentes implicados e con consecuencias dramáticas en moitos casos O propio Banco de España, no seu informe de 2024, alertaba da situación, aínda que non falaba dunha burbulla, senón dunha forte subida de prezos. Agora case todo recorda ao que acontecía nos primeiros anos do século: prezos, venta de vivendas sobre plano, proliferación de inmobiliarias, conversas na rúa sobre a compra e venta de vivendas... Hai, porén, dous aspectos, que fan diferente esta burbulla da anterior. En primeiro lugar, o comportamento da oferta. Hai vinte anos as cidades estaban poboadas de guindastres e as promocións xurdían como cogomelos nun bosque de outono. Hoxe en día a contención da oferta de vivenda nova é un feito, posiblemente relacionado coa desaparición de moitas empresas de construción, pero tamén coa escaseza de man de obra (un mal endémico do sector). Este feito, xunto coa suba de prezos de certos materiais, fai que os custos de construción teñan aumentado notablemente. Sumémoslle que a oferta de solo para vivenda é escasa e temos o resultado esperado en termos de mercados: unha oferta escasa e con prezo elevado. Financiamento A segunda diferenza vén polo lado do financiamento. Os bancos teñen aprendido a lección da Gran Recesión (e o regulador financeiro, en parte, tamén). A concesión de crédito para a compra de vivenda debe garantir uns mínimos de solvencia, e a pesar das idas e vidas cos tipos de xuro (hipotecas a tipos variables, tipo fixo, mixto...) as condicións esixidas para a concesión de préstamos (porcentaxe das obrigas sobre a renda, períodos de amortización etc.) semella que fixeron posible unha taxa de mora esperada moito máis reducida. A brutal concentración empresarial no sector, que en España implicou pasar de máis de 50 entidades de crédito no mercado a pouco máis de 6 ou 7, tamén está a axudar a que exista unha certa restrición no acceso ao crédito, ao poder elixir mellor os prestatarios. Pero sen unha demanda sostida os prezos deberían caer. As necesidades de vivenda de moitos colectivos están aí e outra vez son as familias as que están afrontando prezos moi elevados, o que supón (non o esquezamos) transferencias de renda cara os oferentes e un impacto inmediato sobre o mercado de aluguer, que semella non ter teito en termos de prezos. Os responsables políticos deberan ter actuado hai tempo: mobilización de solo, vivenda de protección e de promoción pública, axilidade na concesión de licenzas, axudas aos colectivos máis sensibles etc. Semella que unha vez máis chegan tarde. E as consecuencias do estoupido da anterior burbulla son ben coñecidos. Non repitamos o mesmo erro desta vez.