O DEBATE | Baixos comerciais en vivendas: Solución ao problema habitacional?

Luísa Méndez

Analista inmobiliaria

O Goberno de Galicia aprobou o pasado mes de setembro un decreto para actualizar as normas de habitabilidade para que baixos comerciais teñan máis fácil ser destinados a vivenda, pois ata agora os requisitos eran dificilmente alcanzables. 

O Goberno galego vincula esta nova norma co intento de paliar a “degradación da contorna” en zonas con moitos locais deste tipo baleiros. Estes baixos deberán ter polo menos 40 metros cadrados de superficie e unha altura das xanelas de 1,8 metros respecto a a vía pública, aínda que se podería autorizar casos de menos distancia cun visto e prace da administración autonómica.

O sector inmobiliario estima que Galicia conta nestes momentos con 7.000 baixos baleiros, dos que 2.000 cumprirían os novos requisitos aprobados pola Xunta. A esas cifras engádense os de propietarios que non anuncian as súas propiedades a través de inmobiliarias.

O Goberno galego súmase así a un paso que xa comenzaron a dar outras administracións autonómicas e países europeos e que, desde a pandemia, foi gañando cada vez máis presenza. Os últimos estudos apuntan, a nivel de España, que probablemente o 40% dos locais comerciais estean dispoñibles, entrando a formar parte da oferta inmobiliaria aqueles que cumpran as condicións para poder converterse en vivenda. 

Unha das leis universais da economía é a da oferta e a demanda. Se hai máis oferta que demanda os prezos tenden a baixar e viceversa. E o mercado da vivenda non é unha excepción, aínda que si ten unha característica especial: como é un mercado que vai por zonas e o terreo é limitado, hai veces que ante unha demanda moi grande non hai suficiente oferta. É por iso que hai zonas tensionadas de prezo, sobre todo en determinadas zonas de grandes cidades.

En Galicia e España o acceso á vivenda é un problema, algo que se constata por todas as partes, desde inmobiliarias ata demandantes. O encarecemento de hipotecas e alugueiros situou esta cuestión como unha das principais preocupacións para gran parte da poboación. Se a iso se suma a escaseza de oferta, principalmente nos grandes núcleos urbanos, chegar a atopar un inmoble pode converterse nunha tarefa case imposible.

Por iso esta adaptación da norma é positiva. Vai permitir poñer máis vivenda no mercado e a uns prezos competitivos, co que ao aumentar a oferta tamén axudará a ‘destensionar’ o mercado. Ademais, desde a Xunta, e creo que con razón, tamén se sinala que esta medida permitirá revitalizar zonas e rúas onde agora hai comercios pechados. 

As vantaxes para quen aposte por vivir nun antigo local comercial son varias. Por exemplo, vai entrar a unha vivenda totalmente reacondicionada. Ademais, vai custar menos que noutras casas porque se trata dun baixo.  A maiores, isto permite que aparezan vivendas en zonas moi tensionadas onde hai poucas e moi caras e beneficia a contorna.

Non perdamos de vista que os locais comerciais adoitan estar situados en áreas céntricas das cidades e vilas, o que brinda a oportunidade de vivir en rúas e prazas ben situadas. Ademais, a reutilización de edificios existentes, como locais comerciais, é unha práctica sostible. Contribúese á conservación de recursos e á redución de residuos ao darlle nova vida a un espazo en lugar de construír desde cero.

E, por último, que exista esta oferta non impide que haxa outras políticas de vivenda desde as Administracións públicas, pero si que ofrece xa unha resposta (non a única) a un problema que afecta miles de familias.

David Cea

Aparellador, activista pola vivenda digna

Aconstitución española é rotunda ao definir no seu artigo 47 o dereito dos cidadáns e cidadás a “gozar dunha vivenda digna e adecuada”. A constitución outorga un papel aos poderes públicos para promover as condicións e “normas pertinentes para facer efectivo este dereito, regulando a utilización do chan de acordo co interese xeral para impedir a especulación”. Décadas de democracia despois da aprobación deste texto o problema de acceso a vivenda continúa para miles de galegos e galegas. 

A proposta da Xunta de facilitar converter baixos comerciais en inmobles para habitar semella unha mostra de non querer ou non saber coller o touro polo rabo. Hai un problema grave, o acceso á vivenda; e a norma máxima, a constitución, permita aos gobernos tomar as medidas que considere necesarias para “impedir a especulación”. Hai moita máis marxe de manobra para actuar polas Administracións no tema da vivenda que o de que os baixos comerciais poidan ser habitables. Por exemplo, facendo vivenda pública e vivenda protexida, algo no que a Xunta de Galicia non pode presumir de ter unha boa folla de servizos ao longo de todos estes anos. 

O dereito a unha vivenda adecuada foi recoñecido como parte do dereito a un nivel de vida adecuado no artigo 25 da Declaración Universal de Dereitos Humanos de 1948 e no artigo 11.1 do Pacto Internacional de Dereitos Económicos, Sociais e Culturais de 1966. O dereito a unha vivenda adecuada incumbe a todos os Estados, posto que todos eles ratificaron polo menos un dos tratados internacionais relativos á vivenda adecuada e comprometéronse a protexer este dereito.

O problema da vivenda en Galicia necesita outras políticas, que vaian moito máis alá da norma aprobada polo Goberno galego en setembro [Decreto 128/2023, do 7 de setembro, polo que se modifica o Decreto 29/2010, do 4 de marzo, polo que se aproban as normas de habitabilidade de vivendas de Galicia].

Con máis de 16.000 persoas inscritas no rexistro do Instituto Galego de Vivenda e Solo (IGVS) para acceder a unha vivenda, a oferta de locais comerciais que poden converterse en habitables para persoas non cubriría nin unha mínima parte. Cantos locais poden pasar a ser vivendas? Na prensa bailan os números pero o máis alto non pasa de 7.000. 

Ademais, situados en zonas céntricas, quen vai poder asumir a rehabilitación e acondicionamento dos mesmos para poder vivir neles? Van baixar os prezos do mercado? Dubídoo.

O último informe do Observatorio de Emancipación do Consello da Xuventude de España (CXE), indica que a porcentaxe da mocidade galega que pode emanciparse é mínima: só un de cada seis mozos e mozas é independente. A cifra redúcese conforme diminúe a idade das persoas. Deste modo, tomando como referencia o treito de idade de 16 a 29 anos, apenas 15% das mozas e mozos galegos están emancipados; 4,5%, na franxa de 16 a 24. 

Pola súa banda, son independentes unha de cada tres persoas de entre 25 e 29 anos —32,6%—, e seis de cada dez entre os 30 e os 34 —61,8%—, que, se ben esta última porcentaxe 'maquilla' os datos xerais da mocidade, está 9,3 puntos por baixo da media estatal.

Permitir que os baixos comerciais pasen a ser vivendas non pode centrar a política de vivenda dun Goberno nin svai ser a fórmula que garanta o cumprimento dun dereito que ata agora se nega a miles de galegos e galegas, poder acceder a unha vivenda. O decreto non resolve o problema fundamental.