Inventiva contra a presión sobre os alugueiros: "Hai que facilitar o acceso á vivenda sen producir vivenda nova"

A primeira lei estatal da vivenda recibiu esta semana o aval do Consello de Ministros para iniciar a súa tramitación parlamentaria polo procedemento de urxencia e gozar de validez a partir do segundo semestre de 2022. É a data estimada polo Goberno estatal para a súa entrada en vigor, un requisito indispensábel para comezar a vertebrar, dixo o presidente Pedro Sánchez, "o quinto piar do estado de benestar". A norma busca consolidar o dereito a vivenda á vista das dificultades de acceso crecentes, cun parque residencial minguado pola falta de oferta e habitación social, polo incremento de pisos turísticos e vivenda baleira, polo abandono e infrautilización dun número importante de construcións e polo aumento progresivo do importe medio dos alugueiros. Con todo, a vivenda é competencia autonómica e na Galiza existe unha lei, de 2012, que xa regula o acceso, o réxime, a calidade e a protección das persoas propietarias e inquilinas. Neste sentido, as medidas que recolle o anteproxecto aprobado polo Goberno para rebaixar a presión sobre o prezo da vivenda, nomeadamente nas grandes urbes, onde os alugueiros son inasumíbeis mesmo para unha persoa traballadora, cun bo salario, se non é compartindo casa, dependerá dos territorios. Un problema global O da vivenda é un problema global compartido por cidades de todo o mundo con características moi parecidas, salienta a nós diario o arquitecto urbanista Iago Lestegás Tizón. Mais non todo o debate pode xirar arredor do que acontece nas grandes cidades: Madrid, Berlín, Barcelona, Nova York... "Galiza é un territorio periférico sen grandes cidades e os problemas que debe afrontar son lixeiramente diferentes" polo que chama a contextualizar no propio territorio calquera discusión sobre vivenda. A Galiza, di, conta cun sistema urbano homoxéneo e cidades pequenas que, malia todo, non son alleas á caída da oferta e ao incremento "inxustificado" dos alugueiros nun país de propietarios, onde máis de 80% das vivendas principais están habitadas polos seus donos. Segundo datos do informe O alugueiro residencial na Galiza, elaborado polo Observatorio da Vivenda da Galiza, o mercado do alugueiro sitúase nun 19,2%, por baixo da media estatal e europea, de 22,2 e 30% respectivamente. O arrendamento é un réxime de tenza de características eminentemente urbanas, sinala o estudo promovido polo Instituto Galego da Vivenda e Solo. Nos concellos ata 20.000 habitantes, onde vive case a metade da poboación galega, asináronse tan só 25,7% dos contratos en 2017. Conclúe, ademais, que a vivenda en alugueiro no país "non presenta unha porcentaxe demasiado elevada, 11%, pero a tendencia é ascendente". Nas sete cidades esta porcentaxe sobe até roldar 15-20%. Por xunto, case 60 % das vivendas en alugueiro está nas cidades principais, de máis de 50.000 habitantes. A Coruña é a que dispón de máis vivendas en alugueiro e dun mercado máis dinámico. É tamén a que conta con maior número de contratos, seguida de Vigo e Santiago de Compostela. Con respecto á antigüidade do parque residencial en arrendamento, case a metade das vivendas, 45,2%, construíuse entre os anos 50 e 80 do século pasado e 41,3%, após o ano 2000. A maioría sitúase en edificios plurifamiliares, ten menos de 46 m² e goza dunha categoría construtiva intermedia. Gasto e prezo dos alugueiros Segundo a enquisa estrutural de fogares de 2016, a porcentaxe de familias para as que o alugueiro supoñía unha carga pesada era de 70,6% fronte 62,3% de 2010. Desde 2013 a tendencia é a que aumenten os fogares con gasto en alugueiro e tamén o gasto medio que lle dedican. Xa naquela altura, unha cuarta parte dos fogares en réxime de arrendamento destinaban máis de 30% dos seus ingresos ao pagamento da súa vivenda principal. De acordo cos datos recollidos polo IGVS o importe medio do alugueiro na Galiza subiu entre 2014 e agosto de 2021 dos 364,5 euros até os 444,6. Dos 19.843 contratos asinados nos primeiros oitos meses deste ano, case 60% rexistráronse nas sete cidades, onde o prezo ascende até os 493 euros fronte os 306 que se pagan de media en concellos de menos de 5.000 habitantes, que só subscribiron 717 contratos até agosto. Entre 2014 e 2020 o prezo dos alugueiros na Coruña subiu de 426 a 530 euros, un 24,4% Se atendemos ao prezo dos alugueiros nas cidades principais da Galiza, de acordo co importe medio das fianzas dos contratos de alugueiro, entre 2014 e 2020 o prezo dos alugueiros na Coruña subiu de 426 a 530 euros. En Vigo disparouse de 426 a 520. En Santiago aumentou de 390 euros a 468. O prezo medio en Pontevedra elevouse de 399 a 485 euros. En Ourense o incremento foi de 60 euros ao pasar de 354 a 414 euros. En Lugo tamén subiu o importe medio dos alugueiros, de 333 euros en 2016 a 388 en 2020. E ascendeu tamén en Ferrol, de 322 euros a 360. O incremento supera 20% nas cidades máis poboadas, con maior demanda e menos oferta polo incremento progresivo dos arrendamentos turísticos. Unha suba "inxustificada", recalca Iago Lestegás, allea á suba dos salarios e da inflación, que se vale da necesidade da xente "de vivir nalgún sitio". "Cómpre un uso máis eficiente da vivenda existente" Tras a crise de 2008 a presión inmobiliaria trasladouse do mercado da compravenda ao mercado de arrendamento. Esta mudanza, explica o arquitecto urbanista Iago Lestegás Tizón a Nós Diario, non foi exclusiva da Galiza. "Ao desaparecer o crédito hipotecario a capacidade de compra esvaécese e comezan os apertos para o alugueiro, sobre todo urbano". A demanda aumenta, crecen os prezos e, nalgunhas cidades e barrios concretos, prolifera o alugueiro turístico, "que ven reducir a oferta de arrendamento residencial e contribúe á suba dos importes". Con todo, diferenza o impacto que ten na Galiza este fenómeno do que alcanza noutras cidades do mundo, polo que as solucións "non teñen que ser necesariamente as mesmas". "Fálase seguido de construír máis vivenda social, de ampliar o stock residencial, e pode ter sentido en urbes de éxito con grandes crecementos demográficos. Pero non é o noso caso", afirma. Non pode ser que nas cidades galegas haxa as porcentaxes que hai de vivenda desocupada e que se siga construíndo A partir de 2009, coincidindo co crise económica e a chegada de Núñez Feixoo ao Goberno da Xunta, a construción de vivenda pública na Galiza comeza a caer até desaparecer, sinala o arquitecto. De acordo co censo de vivendas de 2011, pendente de se actualizar en 2021, habería unhas 300.000 casas baleiras no país, 18,6%, ás que habería que sumar unhas 250.000 máis, segundas vivendas. Neste sentido, Lestegás Tizón chama a axustar o debate sobre a vivenda na Galiza á realidade demográfica do país mais tamén á propia realidade residencial. "Temos unha parte moi significativa da vivenda construída infrautilizada que require, antes de nada, un uso máis eficiente". "Non pode ser que nas cidades galegas haxa as porcentaxes que hai de vivenda desocupada e que se siga construíndo", advirte, sobre todo cando os centros históricos están abandonados ou dedicados ao uso turístico. Vivenda social O experto en vivenda e urbanismo non desbota a idea da habitación social, "pero non necesariamente de nova construción". Lestegás avoga pola ampliación do parque residencial de titularidade pública en alugueiro. "A diferenza doutros países case non existe, e polo tanto a Administración Pública non ten unha ferramenta útil para influír sobre o mercado". Tendo en conta as características do stock residencial da Galiza, o arquitecto defende o reforzo da vivenda pública mediante "estratexias de rehabilitación para o seu uso social, mediante pisos tutelados ou cooperativas de cesión de uso". Iago Lestegás Tizón apela á "imaxinación" para fuxir da construción de vivenda nova, "na periferia, lonxe de todo, en urbanizacións afastadas que incrementan a artificialización do solo, a pegada urbana e a dependencia do transporte privado porque o público adoita ser deficiente. Hai que facilitar o acceso á vivenda sen producir vivenda nova, sobre todo onde xa a hai". E este reto, conclúe, exixe unha visión integral que teña en conta as políticas públicas, a economía, arquitectura e os dereitos das persoas a vivir en barrios cada vez mellores. Control de prezos Sobre o control de rendas que agora introduce a lei estatal, di o experto, é unha medida que existe e que vén funcionando desde hai tempo noutras cidades. "O que hai que ter é vontade para facelo". E aquí, di, contamos cunha traba estrutural importante. "O alugueiro é moi minoritario. Nunha sociedade de propietarios o máis fácil é identificarse cos seus intereses" e aceptar un relato que adoita antepor o dereito á propiedade privada por riba da función pública. Pola contra, engade, calquera debate sobre o control de rendas ten menos visos de alcanzar consenso. Máis é unha necesaria para non deixar un ben de primeira necesidade só en mans do mercado.