As chaves do negocio hipotecario

• HIPOTECAS: UN CARAMELO NO NEGOCIO DE EMPRESTAR CARTOS

Para analizar os porqués dos desafiuzamentos cómpre remontarse a uns cantos anos atrás, por exemplo, aos '90. Xa daquela, unha mesma persoa cunhas mesmas circunstancias socioeconómicas tiña que sortear máis pexas para acceder a un crédito convencional que para contratar unha hipoteca por unha cantidade dúas ou tres veces maior. A banca víase rodeada dunha aura caritativa ao 'facilitar' o acceso a unha vivenda e 'aconsellar' que no mesmo préstamo figurasen tamén outras débedas.

Mais, cal era o interese dos bancos en asinar hipotecas? "Falamos dun ben que se compra e, por tanto, vían aí unhas garantías. Mais non foi só iso. A marxe de beneficios que obterían eles era moitísimo maior. Unha transacción de 500 euros nunha hipoteca a trinta anos suporía un endebedamento até seis veces maior para a persoa". Isto é, un beneficio seis veces maior para o banco. Pasqui Varela, avogado e traballador de A sensu contrario, en Compostela, explica as "perversións" desta visión interesada, ou como a unha mesma persoa nunha mesma entidade lle batían coa porta no nariz ao solicitar un crédito persoal.

A política tributaria pasou por eliminar as deducións por alugueiro ou compra de vivenda, agás se había por medio unha hipoteca

Porén, asinaban con ela unha hipoteca. Non só iso. "A política tributaria pasaba por eliminar as xa de por si escasísimas deducións por compra de vivenda, agás se había por medio unha hipoteca. Quen se consideraba clase media ou clase alta viu aí un beneficio, ao se incentivar estas medidas desde os distintos gobernos". Así as cousas, unha das primeiras medidas adoptadas polo goberno de Mariano Rajoy foi volver eliminar as axudas para a compra dunha casa, imitando a José María Aznar, que fixera o mesmo ao retirar a "cutre" dedución que había daquela, máis pensada para que aflorasen alugueiros pagados en negro que para fomentar esta maneira de acceder a un teito.

"A todo o mundo lle chama a atención agora o que está a pasar cos desafiuzamentos, mais non é unha situación novidosa", remarca Varela, que considera que a fotografía da situación actual se corresponde co reflexo "do sistema capitalista e da propia concepción que existe da vivenda, lonxe de ser un dereito fundamental. Entrementres tal consideración non mude o mercado inmobiliario estará suxeito á especulación". O marco legal privilexia os bancos: "ti chegas alí e ou entras polo aro ou non entras". Quen 'entrou' podería ter imposto condicións e que, no caso de sobrevir unha execución hipotecaria, esta fose unicamente sobre a vivenda. Porén, negociar coa banca "é como negociar con Goliat".
 

• LEXISLACIÓN: CÓDIGOS DE BOAS PRÁCTICAS PARA AMORDAZAR A CONTESTACIÓN SOCIAL 

Na Galiza os bancos botan da casa unha media de 50 persoas ao día. Desde que sae o sol até que se pon execútanse 17 desafiuzamentos, máis do triplo que en 2011, cando a cifra se situaba en 5. Os datos do Consello xeral do poder xudicial apuntan que o ano fechará con 10 mil execucións hipotecarias practicadas. Porén, no estado hai 40 mil vivendas á espera de estrea. Após catro anos e 350 mil fogares afectados, fixo falta que unha muller se vise forzada ao suicidio para que PSOE e PP sentasen a negociar. Do outro lado do fío, a patronal da banca.

Aínda non houbo acordo. Riba da mesa está a posibilidade dunha moratoria de dous anos nas execucións hipotecarias, que non será xeral, senón unicamente para aquelas persoas que non cobren máis de 19.170 euros ao ano. Os bancos aceptan. A razón de tan boa disposición non é outra que lavar a súa imaxe e frear a contestación social. Nada novo se se toma en conta que o propio goberno español recoñeceu tal motivación á hora de aprobar en marzo o Código de boas prácticas, que contemplaba que aquelas familias con todas as persoas no desemprego podían evitar o desafiuzamento cando o valor do inmóbel non superase os 200 mil euros.

Porén, a pelota está sempre no tellado do banco, ao ser el quen decide de maneira voluntaria se acata ou non tales 'boas prácticas'. Os efectos desta idea do executivo español non pasaron aínda da anécdota. "Pedirlle a un banco que teña boas prácticas é como pedirlle a un empresario que respecte os dereitos da clase obreira. Se quixese facelo faríao sen que ninguén tivese que llo pedir", subliña o avogado Pasqui Varela. O código de boas prácticas "non ten consecuencia ningunha" á hora de rescatar as políticas de benestar "e dubido moito que o poñan como obrigatorio".

Aliás, "a aplicación práctica é moi pouca, polas cantidades e polas condicións", recalca Varela. O letrado ten claro que "os bancos non van tolerar" a paralización de todos os desafiuzamentos "e o goberno tampouco, pois participa dese mesmo marco ideolóxico". Moi ao contrario, o que se pretende é "atenuar as imaxes máis dramáticas".

"Os bancos non van aceptar a paralización dos desafiuzamentos, e o goberno tampouco, pois participan dun mesmo marco ideolóxico"

Até o de agora foi a resposta social a que conseguiu abrir unha vía de diálogo coas entidades bancarias e calquera solución que free as execucións hipotecarias "virá da contestación da xente". Pasqui Varela prognostica que entrementres os prezos dos alugueiros non baixen "seguiremos nesta mesma situación" pois "cada día hai máis persoas sen traballo remunerado e, en consecuencia, sen cartos e cunhas prestacións ridículas por desemprego aquelas que aínda cobran".

• 'ABDUCID@S' POLA PRESIÓN SOCIAL: CUMPRIR CO QUE SE AGARDA DE NÓS

"Socialmente había uns condicionamentos moi fortes para entrar no mercado hipotecario", recorda o avogado Pasqui Varela, para quen a palabra que explica a actitude de moitas persoas é "abducidas". Para alén de casar e ter crianzas, a presión social e a cultura da propiedade 'obrigan' a ter tamén unha vivenda. Cómpre colocar aquí as poucas posibilidades reais de durmir baixo teito sen recorrer a unha hipoteca, con casas a prezos desorbitados e que, aínda así, o metro cadrado estaba máis barato que o metro cadrado dun inmoble en alugueiro.

Varela compara o 'negocio ventaxoso' que a banca vendeu en forma de hipotecas coa estafa das participacións preferentes, tamén presentadas como unha grande oportunidade de facer cartos e que deixaron por volta de 100 mil galeg@s sen os seus aforros. Diante da situación, a dación en pagamento "non é unha solución". Cómpre unha normativa "clara" que estabeleza a anulación das cláusulas abusivas. No Estado español existe xa xurisprudencia contra a 'cláusula chan' que os bancos non están a aplicar. "Hai persoas ás cales lles levan cobrando desde que o Euribor baixou do chan que eles lle puxeron á hipoteca, e van a seguir así", sinala Varela.

"Se non muda do goberno non mudarán as políticas e, se non mudan as políticas, o que se aplicará serán, unicamente, parches"

Ademáis da eliminación duns engadidos que até o Banco de España recoñeceu como abusivos, cómpre devolver o diñeiro que se cobrou de máis "facendo unha re-negociación e mudando as condicións da hipoteca". Así as cousas, apunta que os mecanismos de refinanciamento "solucionan a papeleta" nun momento puntual, mais estamos nunha situación en que "ti tes un pé riba da cabeza que non te deixa respirar e o que che ofrecen é baixarcho até o pescozo. A isto chámanlle libre decisión". Con todo, o letrado insiste en que entrementres non se mude "o fundamental", a política de vivenda, "o conto é o mesmo!": manterase artificialmente o prezo elevado dos inmóbeis e dos alugueiros.

"O banco malo é como se vas a que che quiten órganos que apodreceron para que apande outro con eles. Ese 'outro' somos todos nós". A ese banco transferiranse as casas con menos valor no mercado, e a súa introdución a prezos baratos para o alugueiro non está garantida —axudaría na implantación do alugueiro social, en que a familia pagaría ao mes unha cantidade que non superase o 30% dos seus ingresos—. Varela vaticina tempos máis crus, e coloca a migración como "solución fría" para moitas familias que non poderán afrontar a débeda hipotecaria. "Nun país onde pelexamos para que non nos movan os marcos... como permitimos que chegasen até aquí?"

• A LETRA PEQUENA: ASINAR A CEGAS UN CONTRATO EN LINGUAXE LOGARÍTMICA

Un contrato hipotecario é, literalmente, un logaritmo "que moi pouca xente é quen de entender se non é economista". Con todo, ora pola confianza n@ empregad@ do banco ora por necesidade, asínase a cegas, ás máis das veces sen ler nin a letra grande nin a pequena.

Non só son as condicións da Lei hipotecaria —que data de 1909—, senón un principio de execución que favorece os bancos na medida en que poden saltar o procedemento perante unha débeda. Isto é, o habitual sería comunicar o non pagamento mediante demanda, que a persoa tivese a oportunidade de contestar recorrendo até chegar ao Tribunal Supremo —recurso de casación— e que este determine nunha sentenza se efectivamente existe unha débeda e a canto ascende. Após todo este proceso sobreviría a execución. Porén, a entidade bancaria ten liberdade para detectar unha débeda e proceder inmediatamente co desafiuzamento. "Non pagaches? Imos por ti.

A hipoteca execútase sobre a vivenda e embárganse todos os bens que cumpra até que salde a débeda", recalca Pasqui Varela. O avogado conta que "ouvín o outro día falar un taxador e sorprendeume que fose tan claro. Preguntaba por que non había responsábeis de axencias de taxación en prisión, notarios, directores de bancos... cando todos participaron do que é unha estafa a grande escala. Até se deron hipotecas para vivendas de protección oficial en segundas compras, cuxo prezo vén xa taxado e non é legal vender por riba desa cantidade. Non che estou a falar de dúas nin de tres, foron moitas".

A débeda hipotecaria non se recorre: o procedemento de execución permite que o banco bote xente da casa sen abrir a boca

A execución hipotecaria ten para os bancos "un duplo ou triplo beneficio". As persoas que asinaron un contrato deste tipo hai vinte ou trinta anos puideron afrontar a débeda, pois as condicións eran menos exixentes, ao non estar inchada a burbulla inmobiliaria. Con todo, chegaron despois as taxacións "infladísimas" para que a persoa accedese a un crédito moito maior do que precisaba e cuns intereses "do 12 ou do 16%" que aparecían recollidos nunha cláusula "que a ninguén lle importaba.

Unha hipoteca é un tocho, non hai quen o lea, mais aí está a chave. A casa hipotecada valería hoxe moito menos do prezo polo que foi taxada, e ti como debedora respondes cos teus bens presentes e futuros". A dación en pagamento preséntase como unha solución que non resolve o problema e que, lonxe dunha molestia, tornouse en máis unha posibilidade para que a banca lave a cara. Di o Código de boas prácticas que a familia podería seguir na vivenda dous anos en alugueiro. Porén, pagarán un interese do 20%. "Seguimos dentro do negocio da banca".


NOTA: Esta reportaxe foi publicada no semanario nº24, correspondente ao 16 de novembro de 2012.